[두부레터] 보증보험 변경 / 뉴:홈 사전청약 접수 알아보기 / 경매시리즈 2탄

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[두부레터] 특례보금자리론 알아보기 (new! 금리인하 결정)

[두부레터] 초보자를 위한 경매절차 바로알기

 

 

전세보증금반환보증 변경

첫번째 소식입니다. 최근 빌라왕 이슈로 인해 전세 사기 문제가 부각되면서, 정부가 예방책을 내놓았는데요. 전세사기를 예방하기 위해 HUG(주택도시보증공사)에서 운영하는 전세보증금반환보증 제도를 손봤다고 합니다.

 

전세보증금반환보증제도란, 전세 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하는 경우 HUG가 책임지고 보증금을 주는 일종의 보험제도입니다. 이 보험에 들기 위해서는 전세보증금이 매매가의 100%를 넘지 않으면 됐었습니다. 즉 매매가가 10억인 경우, 전세보증금이 10억 전세여도 100%까지 보증되기 때문에 10억이 모두 보험처리가 가능했었습니다.

 

그러나, 이번에 전세금 반환보증이 전세가율 100% -> 90% 로 낮추었는데, 그 이유는 이 보증금 보험제도를 악용하는 자들이 많아졌기 떄문입니다. HUG는 현재까지 돌려받은 돈이 거의 없어 재정난을 겪고 있고 이대로라면 더이상 보증금반환보증을 운영하기 힘들 지경이라고 하니 이렇게 제도를 손볼 수밖에 없는 것은 불가피한 일이었습니다.

 

무자본 갭투자를 없애고 악성 집주인을 퇴출시키고자 '보증대상 전세가율'을 낮추는 방향으로 결정되었으며, 보험 가입시 심사를 하는데 '공시가, 실거래가'를 최우선으로 보고 2개 다 없을 경우에만 '감정평가액'을 적용한다고 합니다. 감정평가액이 가장 마지막인 이유는 일부 감정평가사들이 임대인과 입을 맞춰 시세를 부풀리는 경우도 있기 때문이라고 합니다.

 

2023년은 전세 사기가 많이 줄어들기를 바라는 마음입니다.

 

 

뉴:홈 사전청약 접수 시작

 

2027년까지 나눔형 25만가구, 일반형 15만가구, 선택형 10만가구를 공급할 것이라는 말. 작년 10월말쯤 제가 처음 들어본 단어였던 것으로 기억합니다. 작년 10월 26일에 발표된 '청년 서민 주거안정을 위한 공공주택 50만가구 공급계획'의 정책 브랜드인데요. 이제 슬슬 관련 아파트들 청약이 나오기 시작하나봅니다. 하지만 본인이 그 지역에 사는게 아니라면 큰 메리트는 없을 수도 있겠습니다만.. 저도 경기도민이 아니라 이번에 나온 아파트들은 청약 넣을 일이 없네요.

 

 

1. 나눔형

주택 시세 70% 이하의 저렴한 분양가를 책정하고, 조건이 좋은 전용 주택담보대출도 활용할 수 있는 공급 유형.
LTV(주택담보대출비율), DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 적용하지 않음
많게는 5억원까지 빌려주고, 소득 수준별로 연 1.9~3.0%의 고정금리율을 40년간 적용해줌
그러니까 분양가의 20%만 가지고 있어도 내 집을 살 수 있다는 논리. (이론적으로는..)
주변 시세가 7억쯤 하는 동네에서 시세보다 저렴한 5억에 분양받는 상황을 가정했을 때
약 1억원 정도 + 괜찮은 대출 만으로도 내 집 마련이 가능하다는 의미 ..
BUT , 의무거주기간 5년 이후 집을 되팔 때 시세 차익 30%를 반납해야한다는 점!
만약 5억원에 분양받은 집 가치가 5년 후 7억원이 됐다면
차익 2억 중 30%인 6000만원을 공공에 반납해야 함.
혹은 집을 팔지 않고 계속 거주하는 것도 가능.

한마디로 싸게 들어간 만큼 많이 못먹고 나오는 구조

 

 

2. 선택형 (10만가구)

'분양 전환형' 즉 임대형식으로 살다가 나중에 분양을 받는 형식으로 보면 된다!

선택이라는게 나중에 분양 받을지 말지 선택하라는 의미인듯 함 ...
6년간 임대로 살아보고 분양을 받을지 말지 선택이 가능.
임대로 처음 입주할 시 6년 후의 분양가를 추정하여
절반을 보증금으로 먼저 납부하고,
나머지 절반은 월세 (시세의 7~80%) 로 부담.
분양가가 너무 비싸질 것을 염려하는 사람들을 위해
분양가는 입주시 미리 알려준 추정분양가와
6년뒤 분양시점 '감정가'의 중간!!! 중간값으로 정함.
만약 6년 뒤 분양 받는 것을 포기하더라도
4년 더 임대로 거주할 수 있음

 

3. 일반형 (15만가구) : 원래 알고 있는 공공분양과 비슷

 

(국토교통부 보도자료 참고 가능)

공공분양주택 뉴:홈 사전청약 접수 6일부터 - 노컷뉴스 (nocutnews.co.kr)

공공분양주택 뉴:홈 사전청약 접수 6일부터

 

경매 시리즈 2탄

 

지난번 1탄에서는 대항력 있는 사람을 만났을 때 그 사람이 집에서 안나가겠다고 버티면 어떻게 되는가? 에서 멈췄습니다.

경매 초보자들이 굳이 대항력 있는 물건을 고를 필요가 없다, 권리 관계가 깔끔한 물건들 위주로 봐야한다 이런 말들을 많이 듣게 되는데 그러려면 일단 대항력이 뭔지 , 권리분석은 어떻게 하는지도 공부를 해야할 것입니다. 저도 글로 작성하면서 꼼꼼하게 공부를 진행해보려고 합니다.

 

대항력이란, 집주인도 건물주도 아닌 임차인을 보호하기 위한 권리입니다. 집주인이나 경매 낙찰자에 대항하는 힘이기도 한데요, 그렇다면 임차인이 대항력을 가지려면 어떻게 해야되는걸까요.

 

우선 점유+전입신고를 해야합니다. 전세나 월세계약을 하면 곧바로 동사무소를 가거나 혹은 온라인으로 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고까지 받으면 나중에 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 하지만, 전입신고는 신고 다음날부터 효력이 발생하는데 이 점을 악용하여 임차인이 전입신고를 한 날 당일에 집주인이 은행 대출을 받는 경우도 있다고 합니다. 그렇다면 임차인보다 집주인의 효력이 먼저 발생할 것입니다.

 

따라서 앞으로 공인중개사 범용 임대차 계약서에 '대항력 확보 전 근저당 설정시 계약을 해지할 수 있다' 라는 특약이 추가된다고 합니다. (다행이네요) 한편 전입신고를 할때 확정일자도 받아야하는데, 확정일자를 받으면 '우선변제권' 이 생기기 때문입니다. 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 '우선적으로 변제받는 권리'인데, 만약 우선변제권을 가진 임차인들이 여럿이 있을 경우 전입신고와 확정일자를 누가 먼저 빨리 했는지에 따라서 갈린다고 하니 무조건 빨리 받는게 중요할 것 같습니다.

 

경매를 할 때는 권리분석을 하는데 (집에 대한 스펙 분석하는 것) 만약 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우 임차인에게 보증금을 돌려줘야 방을 뺄 수 있다는 의미기도 합니다. 그럼 경매 입찰 시 돌려줘야 할 보증금까지 고려하여, 낙찰대금에서 내거나 혹은 낙찰자가 따로 즉 낙찰자가 직접 보증금을 내는 경우 등이 있습니다. 어쨌든 낙찰자가 보증금을 내야하는 것은 맞으므로 그 점을 고려하여 낙찰 가격을 정해야 할 것입니다.

 

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