[두부레터] 초보자를 위한 경매절차 바로알기

오늘은 두부레터에서 경매절차 시리즈를 시작했습니다.

저도 경매공부를 하고 싶어서

작년 두부레터 설문조사 때 경매에 체크를 했던 기억이 나는데요,

오늘 두부레터에서 다룬 경매절차 시리즈 1편을 짧게 요약해보았습니다.

 

---

 

경매는 집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각 장소에서 입찰을 실시합니다. 매각기일은 경매에 있어 매각을 허가할지를 재판하는 날이며, 가장 높은 금액을 쓴 사람과 그 다음으로 쓴 사람을 정하는 것으로 진행됩니다. 각자가 입찰표에 원하는 금액을 적어 내고 여기서 최고 금액 적은 사람이 낙찰(당첨)되는 형식입니다.

 

입찰은 2가지 방법이 있는데 기일입찰과 기간입찰입니다. 기일입찰은 매각기일에 입찰표를 제출하고 최고가를 쓴 사람을 '매수신고인'으로 정하는 것이고, 기간입찰은 정해진 기간 내 입찰표를 제출하는 방식입니다.

 

입찰표에 대해 알아보겠습니다. 우선 입찰표는 법원 집행과 또는 집행관사무소에서 구할 수 있습니다. 여기에 사건번호, 본인 이름과 주소, 물건번호, 입찰가격 등을 적습니다. 그리고 '보증금'(최저 매각 가격의 10%)을 입찰보증금이란 봉투에 넣고 1차 봉하고 이 봉투와 입찰표를 다시 큰 입찰봉투에 넣어 봉하고 날인하면 끝입니다. 보증금을 내는 이유는 입찰표를 냈는데 갑자기 취소해버리는 불상사를 방지하기 위해서입니다.

 

또한 중요한 것은 입찰표를 제출하면 취소, 변경, 교환 모두 안됩니다. 따라서 금액을 적을 때 실수하지 않도록 주의해야 합니다.

 

입찰이 끝나면 입찰표를 개봉해 누가 가장 높은 금액을 썼는지 발표합니다. 만약 동일인이 나오면 그들만 다시 추가 입찰을 하게 됩니다. 그래서 금액을 적을 때 서로 눈치 싸움을 하게 되는 것입니다.

 

그런데 입찰자가 없을 수도 있습니다. 해당 물건이 별로 매력적이지 않은 경우입니다. 이런 걸 유찰이라고 하는데, 유찰될 경우 법원별로 최저 매각 가격을 20~30% 낮춰서 재경매에 들어갑니다. 즉 유찰이 계속될수록 금액은 낮아지게 됩니다.

 

 

전세 2억4500만원 '금천구 빌라', 1년반새 경매가 '707만원' - 머니S (mt.co.kr)

전세 2억4500만원 '금천구 빌라', 1년반새 경매가 '707만원' - 머니S

 

 

만약 낙찰되면 매각결정기일로 넘어갑니다. 매각허가에 대한 특별한 이의가 없고 매각불허가에 해당되지 않으면 최고가 매수인에게 매각을 허가하게 됩니다. 보통 매각기일에서 1주일 후에 매각을 결정하게 됩니다.입찰 후 당첨자가 나왔으니 법원에서 관련된 사람들을 불러 이런저런 얘기를 들은 후 매각결정허가 여부를 선고합니다. 허가결정이 확정되면 법원이 '이날까지 경매 낙찰금액 내시오'라고 지급기한을 정해 명합니다. 그럼 은행에 '매각대금-입찰보증금'을 납부하면 됩니다.

 

만약 기한 내에 납부를 못할 경우 낙찰자로서의 권리를 잃는 것뿐만 아니라 입찰할 때 낸 보증금도 날리게 됩니다. 어찌어찌하여 모든 과정을 끝냈다고 쳐도 안심하기엔 아직 할 일이 남았습니다. 경매에 나왔다는 건 우선 정상적인 물건이 아니기 때문에 끝까지 집중해야 합니다. 경매는 집주인이 돈을 갚지 못해서 시작된 것이기 때문에 그 집에 세입자(혹은 집주인)가 여전히 살고 있을 수 있습니다.

 

만약 대항력 있는 점유자 (대항력이 있다 = 여기에서 살 수 있는 권리가 있다. 보증금 받을 때까지 못나가겠다. 등 배 째라는 형식) 일 경우 과정이 복잡해집니다. 따라서 경매 초보자라면 굳이 대항력 있는 물건을 고를 필요가 없습니다. 한편 대항력 없는 점유자인데도 집에서 안나가겠다는 사람이 있을 수도 있는데, 경매는 법원이 행하는 정당한 절차이니, 이럴 경우 법원이 나서서 명하거나 집행관을 불러서 점유자를 나가도록 강제 조처할 수 있습니다.

 

대항력 있는 점유자일 경우 어떻게 ... (다음편에서 계속)

 

---

 

부동산 경매 절차 (출처: 네이버)

(부동산 경매 절차 중 오늘 두부레터를 통해 내가 이해한 부분은 주황색으로 표시)

 

 

1. 경매신청 및 경매개시 결정
 
채권자(돈을 빌려준 사람)가 채무자(돈을 빌린 사람)의 부동산 소재지 관할 법원에 경매신청을 하면 법원은 제출된 경매신청서와 첨부서류를 검토해 경매개시 결정을 내린다. 이 때 법원이 관할등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁해 등기관이 기입등기를 하도록 한다. 해당 부동산등기부등본에 경매가 개시된다는 기록을 남기기 위함이다. 경매개시결정 정본은 채무자에게 송달한다.
 
2. 배당요구의 종기 결정 및 공고
 
경매개시 결정이 내려진 후 법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간을 첫 매각기일 이전으로 정하고 있다. 배당요구 종기(마감일)까지 경매신청을 한 채권자 외에 다른 채권자들에게 필요한 서류를 제출하라는 통보를 하게 되고 경매개시 결정을 한 취지와 배당요구 종기를 법원경매정보 홈페이지 또는 법원게시판에 게시하는 방법으로 공고를 한다.
 
3. 매각준비
 
감정평가사에게 해당 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작해 최저매각가격을 정한다.
 
4. 매각 및 매각결정기일 지정, 공고, 통지
 
실제 매각을 실행하는 날인 매각기일과 매각할 시각, 장소 등을 매각기일 14일 전에 법원게시판에 게시함과 동시에 일간신문에 공고한다. 법원경매정보 홈페이지 또는 각종 경매정보 사이트에서도 확인가능하다. 매각기일이 잡히면 법원은 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지하여 불이익이 없도록 하고 있다.
 
5. 매각실시
 
기일입찰의 경우 집행관이 미리 지정된 매각기일과 장소에서 입찰을 실시해 입찰자 중 가장 높은 가격을 쓴 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정한다. 기간입찰의 경우에는 집행관이 입찰기간 동안 입찰봉투를 접수해 보관하다가 매각기일에 입찰봉투를 개봉해 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정한다. 기일입찰과 달리 매각기일에는 입찰을 실시하지 않는다.
 
6. 매각결정
 
법원은 최고가매수신고인이 정해지면 통상 매각기일로부터 7일이내 매각허가 여부를 결정한다. 경매절차가 적법했지는 여부를 판단해 특별한 하자가 없다면 매각허가가 결정된다. 매각허가 결정이 선고된 후 1주일 내에 이해관계인들이 항고하지 않으면 매각허가결정이 확정된다.
 
7. 매각(낙찰)대금의 납부
 
매각허가결정이 확정되면 법원은 매각대금 지급기한을 정해 매수인에게 통지한다. 매수인은 지정된 지급기한 내에 언제든지 매각대금을 납부할 수 있다. 만약 매수인이 지정된 지급기한까지 대금을 모두 납부하지 않으면 차순위매수신고인의 허가여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 경우에는 재매각을 실시한다.
 
8. 매수인 소유권이전 및 채권자 배당 실시
 
매수인이 매각대금을 모두 납부하면 부동산 소유권을 취득하게 된다. 또한 법원은 배당기일을 정해 이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 소환해 배당을 실시한다.