[두부레터] 부동산 경매 순서 & 생애 최초 주택 취득세 감면

안녕하세요, 부린이 중에서도 특히 부린이인 밤이집사입니다.

오늘은 부동산 경매 순서에 대해 공부하고,

생애최초주택 취득세 감면이 무엇인지 알아보겠습니다.

 

부동산 경매 절차 알아보기

 

0. 물건 검색 & 권리분석 (손품)

(물건자료열람하는 방법은 아래 링크에서 자세히 다루었습니다)

[두부레터] 전세가율과 경매절차(물건자료열람) 알아보기 (tistory.com)

[두부레터] 전세가율과 경매절차(물건자료열람) 알아보기

 

1. 임장(발품) : 해당 물건을 직접 발품 팔아 확인합니다.

 

2. 입찰 : 좋은 물건이란 확신이 든다면 경매 입찰에 들어갑니다.

신분증+도장+보증금을 챙기는데요, 이때 보증금은 부동산 최저매각가격 기준 10%예요. 

 

*최저매각가격을 정해놓은 부동산의 경우, 이보다 입찰가격을 높게 써서 입찰해야 해요. 

잔금납부의 경우, 만약 운 좋게 '내가 부른 금액'이 가장 높아서 낙찰이 됐다면 통상 낙찰받은 날로부터 잔금 납부 기한을 45일가량을 줍니다. 낙찰받고 7일 후 매각허가결정이 나고 또 7일 후 매각허가확정이 납니다. 그러고 나서 잔금 납부하라고 통지를 보내요. 이건 은행에서 대출받을 수 있어요.

 

3. 명도 : '내가 새로운 주인이 됐으니 기존에 살던 사람에게 나가라'고 하는 것입니다. 하지만 해당 집에 전세나 월세로 살던 세입자를 내보내는 것이 까다롭기 때문에 시간싸움이 길어질 수도 있습니다. 그래도 결국 나갈 수밖에 없고 인도명령, 강제집행신청, 강제집행계고, 강제집행 등 법적 과정을 밟을 수 있습니다.

 

4. 인테리어 : 살던 사람을 내보내면 즉시 수리 및 인테리어에 돌입합니다.

 

5. 수익실현 : 경매를 통해 얻은 집은 크게 3가지로 활용할 수 있습니다.

1) 낙찰받은 후 빠르게 매도하는 단타, 2) 예쁘게 세팅해서 전월세로 내놓기, 3) 실거주입니다.

 

여기서 중요한 건 단타일 경우 그에 붙는 각종 세금을 염두에 두어야 합니다. 특히 양도세 등이 과하게 적용되고 기타 부대비용까지 계산하면 실질적으로 나한테 떨어지는 수익은 적을 수 있기 때문입니다. 그러니 장기전으로 보고 전월세로 세팅하는 것이 대부분입니다. 저는 만약 경매로 집을 산다면 인테리어를 하고 제가 실거주할 생각입니다.

 

여러분도 경매 나오는 매물들 잘 살펴보시고 괜찮은 곳은 연습 삼아 입찰 시도해보시는 것도 좋을 것 같습니다.

 

 

생애최초주택 취득세 감면

 

실거래가 12억 이하인 주택을 생애 최초로 구입할 경우 200만원 한도 내에서 취득세가 전액 면제됩니다.

2022년 6월 21일 이후 구입한 경우부터 소급적용이 되며, 이미 납부했다면 환급신청이 가능합니다.

각 지자체 세무부서로 환급 신청을 하면 된다고 합니다.

 

생애최초주택을 인증하는 방법은?

3개월 이내 구입한 주택에 전입하고 계속 살아야하며 (다른 주택 추가 구입 안됨)

3년 이내 구입한 주택을 팔거나 증여해도 안되고 임대 등도 안됨.

 

한편, 취득세란 집을 샀을 때 내는 세금인데요,

집값 및 집보유수에 따라 취득세율이 달라집니다.

 

6억원 이하는 1%로 시작됩니다. 즉, 3억원의 주택을 구입했다면, 300만원의 취득세와 30만원의 지방교육세를 내야해서 총 330만원의 취득세를 납부해야 됩니다. 꽤 큰 금액이다보니 이 부분도 간과해서는 안되겠습니다. 이 중 200만원이 감면되므로 130만원을 납부하게 됩니다. (200만원 초과시 200만원 공제됨)